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房地产税离落地更近一步


3月9日，全国人大财经委副主任委员乌日图表示，按照中央要求，房地产税法由全国人大常委会的预算工作委员会和财政部共同组织起草，目前相关部门正在抓紧完善法律草案、重大问题的论证等方面工作，在条件成熟时，提请全国人大常委会初次审议。



3月8日下午，十三届全国人大二次会议上，全国人大常务委员会委员长栗战书作关于全国人民代表大会常务委员会工作报告。报告中称，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等……立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”



显然，房地产税已经做出进一步的部署，离落地更近一步。此前，自2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”以来，房地产税在我国已经酝酿了10个年头，三次写入政府工作报告，分别是2014年的“做好房地产税立法相关工作”、2018年的“稳妥推进房地产税立法”、而今年的政府工作报告及全国人大常委会工作报告均对房地产税做出更进一步的部署。



分析称三年内落地可能性不大


诸葛找房副总裁苑承建表示，近期相关表述意味着房地产税法的立法工作有了比较明确的时间表，前期调研工作、起草工作可能都已经有了实质推进。



中原地产首席分析师张大伟认为，从今年“稳步推进房地产税立法”的表述来看，房地产税已逐渐进入制定程序中，虽然距离其落地还需要一定时间，三年时间内落地的可能性不大，但房地产税的落地预期却在持续加快。楼市调控与往年相比出现了明显变化，从过去的各种限制政策为代表的短效机制向长效机制转变，财税政策将发挥越来越重要的作用。



张大伟表示，在现行的治理框架下，开征房地产税有两大主要前提条件：一是立法程序获得通过，二是建立一个覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。



目前不动产信息联网登记相关体系已经基本完成。房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。立法先行，也就是房地产税在2019年肯定将有立法方面的进展，但对于市场的影响来说，不会也不可能一刀切，肯定是逐步推动落地。



关于房地产税对房价的影响，张大伟表示，从房地产税未来的预期影响看，“房住不炒”依然是这一政策的目标。未来影响到底如何，还是要看落地的政策内容，包括豁免、税率、税基等。



易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产税的立法和推进是财税体系方面的改革内容，不能简单理解为是房地产市场要打压要课税的思路。房地产税即便是征收，也会考虑刚需住房需求。



比如上海人均60平方米以下的住房，本身是不征税的。房地产税若是真的执行到位，那么会倒逼部分房东把房子出租，将利好房价去泡沫和鼓励租赁市场发展。



苑承建表示，房产税在重庆和上海试点，对于市场的影响是比较小的。一方面是税率设定的比较低；另一方面，征收是针对特定房产，新增物业或许将选择性征收，而且有比较高的免征比例。总体上来讲，对市场的影响非常小，实际每年征收的额度也很低。预计房产税的出台，肯定会抑制楼市投机炒作的热情，房地产市场也会进入到相对平稳健康发展的状态。



市场高度敏感 内房股集体大跌


由于涉及到房地产税法，资本市场对此高度敏感，在H股交易时段，下午3点30之后，内房股尾盘集体跳水，融创中国跌近11%，创2015年8月以来**大跌幅，碧桂园跌超5%领跌蓝筹，恒大、龙湖集团等多股跌近5%。



数据显示，近两年在香港股票市场上，内房股平均市盈率均不高，在3-10倍左右，但从房地产行业销售回款、拿地及建安支出、运营费用、债务发行及偿还等现金流活动来看，2019年将面临更为严峻的形势。



政策边际放松下，楼市还没有出现明显回暖迹象。



在房地产税明确推进的前一天，3月7日，上海、广州、深圳等国内多个城市已经下调了房地产交易中涉及的增值税附加税。在个人出售住宅时，上海的增值税附加税税率从11%降到6%；深圳从12%降到6%；广州从12%降到6%。基本都是减半征收。



据克而瑞地产研究统计，全国已有约20个城市不同程度放松楼市调控。具体表现包括放宽落户、松绑限购、松绑限售、松绑限价、利率调整等。而在今年头两个月的楼市销售中，市场仍然销售不振，市场尚未有明显回暖迹象。



数据显示，TOP100房企2月单月的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅**大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。



为进一步推动楼市销售，当下房贷利率已经持续回落。根据据融360大数据研究院监测数据显示，在监测的35个城市中，2019年1月份：首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，较去年12月份下降2BP；二套房贷款平均利率为6.02%，较去年12月份回落2BP，二套房贷利率已连续3个月回落。